Árcsökkenések és áremelkedések az Otthon Start indulása előtt

Az elsőlakás-vásárlóknak kedvezményes, 3%-os lakáshitelt biztosító, szeptemberben induló Otthon Start Program bejelentése óta eltelt közel két hónapban látványosan kettős folyamat alakult ki a lakásárak terén. Országosan a fix 3%-os hitel feltételeinek megfelelő használt lakások és házak négyzetméterára csökkent, miközben a teljes kínálatot nézve drágulás látható. Lássuk, mik lehetnek az eltérő trendek okai.

Csökkent a jogosult ingatlanok ára

Az Otthon Start Program bejelentése óta országos szinten a támogatott hitel feltételeinek megfelelő eladó használt lakások és házak négyzetméterárainak középértéke 1 százalékkal csökkent, miközben a teljes kínálat árszintje több mint 1 százalékkal emelkedett. Ez ellentmond annak a várakozásnak, hogy a támogatott hitel által generált kereslet éppen a jogosult ingatlanok árát hajtja fel leginkább, derül ki az ingatlan.com friss elemzéséből. Az ingatlanhirdetési portál közel 230 ezer ingatlanhirdetés alapján vizsgálta meg a hat leggyakoribb és legnépszerűbb ingatlantípus (családi-, iker és sorházak, valamint csúsztatott zsalus, panel és téglalakások) árváltozását július eleje és augusztus közepe közötti időszakban.

A kettősség okai

„A magyarázat a keresleti folyamatokban rejlik: a vevők gyorsan elkapkodják a jó állapotú, felújított és újszerű lakásokat. Így a kínálat összetételében ezeknek a súlya egyre inkább csökken, ami az árak mérséklődését is magával hozza.”

„A 3 százalékos ingatlanok országos kínálatában ráadásul a kisebb településeken elérhető lakások és házak súlya is nő, ami szintén lefelé húzza az átlagos árakat. Ugyanakkor a programba nem illeszkedő ingatlanok kínálata és ára nagyobb ütemben emelkedik, mivel ezek tulajdonosai is árat emelnek a kereslet élénkülése láttán” – értékelte a friss adatokat Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Hozzátette:

„Az Otthon Start Program bejelentése óta sokan arra számítottak, hogy a 3%-os hitelre alkalmas lakások árai ugranak meg leginkább. Ehelyett azt látjuk, hogy ezeknél inkább mérséklődés tapasztalható. A kamattámogatott hitellel vásárlóknak így a legnagyobb kihívás nem a lakásdrágulás lesz, hanem az, hogy találjanak számukra megfelelő ingatlant.”

Az ingatlan.com szakértője azt is elmondta, hogy a helyzetre megoldást jelenthet, ha megjelennek kellően nagy számban a 3 százalékos hitelnek megfelelő új építésű lakások.

„Ha valaki új építésű lakást is tud venni legfeljebb másfél millió forintos négyzetméteráron, akkor az a használt lakások drágulását is fékezheti.”

– fogalmazott Balogh László.

Túlárazott ingatlanok: két szék között a pad alá?

Az ingatlan.com szakértője szerint az árakat emelő eladók egy része csalódhat az Otthon Start Program szeptemberi indulását követően, mivel a 3 százalékos hitelnek nem megfelelő ingatlanok vevőinek piaci feltételekkel kell finanszírozniuk a költözést.

„A túlárazott ingatlanok eladói emiatt két szék között a pad alá eshetnek. Ha a kibontakozó keresleti hullám ellenére nem találnak vevőt az eladó lakásukra vagy házukra, akkor nagy valószínűséggel ezek az eladók sem tudnak továbblépni, és lemaradhatnak az első lakásvásárlók okozta piaci élénkülésről.”

– figyelmeztetett Balogh László.

Budapesti kerületek: drágulás és csökkenés egyszerre

A fővárosban különösen változatos a kép. Az Otthon Startnak megfelelő lakóingatlanok négyzetméterárának mediánja mindössze 1,6 százalékkal 1,1 millió forintra nőtt. Eközben a teljes kínálatban szereplő lakóingatlanoknál 3,4 százalékos volt a növekedés, így meghaladják az 1,33 millió forintot. A III. kerületben az Otthon Startnak megfelelő lakóingatlanok medián négyzetméterára 1,16 millió forintról 1,2 millió forintra nőtt. A IV. kerületben pedig 1,05 millióról 1,1 millió fölé ugrott. Ez 3, illetve 6 százalékos emelkedést takar. A IX. kerületben több mint 5 százalékos volt a növekedés, a VIII. kerületben pedig majdnem 4 százalékos emelkedés történt, ennek eredményeként az előbbi városrészben 1,21 milliónál, utóbbiban 1,12 milliónál tartanak az árak. Ezzel szemben az I. kerületben 1,36 millióról 1,31 millióra, azaz 3 százalékkal mérséklődött az Otthon Start-kompatibilis lakóingatlanok négyzetméterára. A II. kerületben és az V. kerületben is 2 százalék körüli visszaesés  látható. Így mindkét városrészben 1,3 millió körüli árral lehet kalkulálni. A VII. kerületben közel 1 százalékkal 1,2 millió forintra csökkent a „háromszázalékos” lakások esetében a négyzetméterár. Hozzá kell tenni ugyanakkor azt is, hogy az említett belbudai kerületekben nem túl széles a 3 százalékos ingatlanok kínálata, a teljes fővárosi felhozatal alig 2 százalékát teszik ki.

Vidéki nagyvárosok: kisebb, de érezhető emelkedés

A megyei jogú városokban mérsékeltebb volt a növekedés, de több helyen 2-3 százalékos drágulást mutatnak az ingatlan.com kínálati adatai. Szegeden az Otthon Startnak megfelelő lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 1,22 millió forintról 1,25 millióra nőtt. Kecskeméten 1,14 millióról 1,17 millióra. Miskolcon pedig 915 ezerről 938 ezer forintra nőtt a négyzetméterárak középértéke a szóban forgó lakóingatlanok esetében. Győrben és Pécsett egyaránt nagyjából másfél százalékos drágulással 848 ezer, illetve 788 ezer forintra nőtt a kedvezményes hitellel megvásárolható lakóingatlanok négyzetméterára. Debrecenben alig több mint 1 százalékkal drágultak az Otthon Startnak megfelelő ingatlanok. ami 942 ezer forintos szintet jelent. Balogh László elmondta azt is, hogy országosan a legnagyobb áremelkedés a panellakásoknál következett be. Itt településtípusól függően három–öt százalékkal nőttek az árak. Ez visszaigazolja az ingatlan.com szakértőinek korábbi várakozásait, miszerint az Otthon Start Program panelboomot indíthat. A társasházi lakásokkal szemben a kertes házak átlagos árai viszont alig drágultak. A szakértő szerint a következő időszakban nem is feltétlenül az árak emelkedése lesz a legkritikusabb kérdés a vevők számára, hanem az, hogy lépést tud-e tartani a kínálat a kereslettel. A jelenlegi adatokból az olvasható ki, hogy egyre több tulajdonos és ingatlanközvetítő ad fel egyre több hirdetést, de a kereslet ezeket gyorsan felszívja a piacról, ami miatt a kínálat csökkenő tendenciát mutat.